Ich möchte ein vermietetes Haus verkaufen, ohne dass die Mieter ausziehen müssen

Q: Ich möchte ein vermietetes Haus verkaufen, ohne dass die Mieter ausziehen müssen

Eintritt — Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang in die bestehenden Mietverträge ein – der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Ein vermietetes Haus ist nicht schwerer zu verkaufen, nur anders. Der Käufer übernimmt die Mietverträge, wie sie sind – mit Miete, Kaution und allen Absprachen. Für Kapitalanleger zählt deshalb der Ertrag, für Selbstnutzer wird das Haus erst später frei. Bei einem Direktankauf entfallen Besichtigungen mit wechselnden Interessenten, die die Mieter stören.

Ein vermietetes Haus lässt sich verkaufen, ohne den Mietern zu kündigen: Der Käufer tritt in die bestehenden Mietverträge ein. Was das für Preis, Unterlagen und Übergabe bedeutet – und warum ein Direktankauf den Mietern Besichtigungen erspart.

Eintritt

Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang in die bestehenden Mietverträge ein – der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund

§ 566 Abs. 1 BGB – Kauf bricht nicht Miete

Die Lage

Worum es hier geht.

Ein vermietetes Haus ist nicht schwerer zu verkaufen, nur anders. Der Käufer übernimmt die Mietverträge, wie sie sind – mit Miete, Kaution und allen Absprachen. Für Kapitalanleger zählt deshalb der Ertrag, für Selbstnutzer wird das Haus erst später frei. Bei einem Direktankauf entfallen Besichtigungen mit wechselnden Interessenten, die die Mieter stören.

In dieser Reihenfolge

Was jetzt zu tun ist.

01
Mietverträge und Mieterliste zusammenstellen
Laufende Verträge, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen und Kautionen: Der Käufer übernimmt sie und prüft sie vor dem Kauf.
02
Den Ertrag realistisch beziffern
Maßgeblich sind die tatsächlichen Mieten, nicht die Marktmiete. Liegen sie darunter, drückt das den Wert – und die Grenzen für Erhöhungen gelten weiter.
Mietpreis-Rechner öffnen
03
Die Rendite aus Käufersicht prüfen
Ein Kapitalanleger rechnet den Kaufpreis gegen die Nettomiete. Wer diese Rechnung kennt, versteht ein Angebot.
Renditerechner öffnen
04
Die Mieter rechtzeitig informieren
Nach dem Eigentumswechsel zahlen die Mieter an den Käufer. Eine schriftliche Mitteilung mit Datum und Bankverbindung verhindert doppelte Zahlungen.

Häufig übersehen

Woran es meistens scheitert.

Wegen des Verkaufs kündigen wollen

Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Eigenbedarf des Käufers ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich (§ 573 BGB).

Die Kaution vergessen

Mit dem Eigentumsübergang gehen Rechte und Pflichten aus der Kaution auf den Käufer über (§ 566a BGB). Regeln Sie ihre Übergabe im Kaufvertrag.

Das Vorkaufsrecht des Mieters übersehen

Wurde eine vermietete Wohnung nach der Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).

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